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买房当心入这10个坑
时间:2019-9-19  来源:中国消费者报  

江文泉 本报记者 郑铁峰
    样板房不作为装修验收标准,因政策原因无法贷款不可解除合同,开发商对外墙等共有部分永久免费使用……这些都涉嫌经营者利用合同格式条款免除自身责任,加重消费者义务,排除消费者主要权利。近日,浙江省市场监管局召开全省房地产、汽车买卖、物业管理行业合同格式条款专项整治行动新闻发布会,公示发布了浙江省2018-2019年度房地产、汽车买卖、物业管理三大行业的20条典型不公平合同格式条款。其中,针对房地产交易合同中的“霸王条款”有10条。浙江省市场监管局对其逐一进行点评,提醒消费者今后购房要避免踩坑。
  可变更装饰材料与品牌
  
●格式条款
   为提高房屋品质而对装饰、设备标准所作的变动,或按法律和政策规定实施以及因招投标而变更约定的主要材料和设备品牌、产地等,不视为出卖人违约。合同未约定的,以实际交付为准。
  ●点评
   此条款属于涉嫌出卖人排除买受人权利、减轻或免除自身责任的不公平格式条款。《浙江省实施〈消费者权益保护法〉办法(2017年修订)》第二十条规定:房地产经营者销售全装修商品房的,应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容。《合同法》第七十七条第一款规定,当事人协商一致,可以变更合同。该条款约定,合同已备案确定的装修价款及装修标准,出卖人未经双方协商一致单方变更装修材料、装修标准,不视为违约,显然是出卖人排除买受人权利、减轻或免除自身责任。
  样板房不作为交付标准
  
●格式条款
   样板房的建筑形式、建筑材料、结构、外立面、庭院、景观、室内外装修等仅供风格及装修效果的参考,不作为交付标准,具体以实际交付实样为准。
  ●点评
   此条款属于涉嫌出卖人减轻或免除自身责任的不公平格式条款。《浙江省实施〈消费者权益保护法〉办法(2017年修订)》第二十条规定,房地产经营者预售全装修商品房的,应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间,自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的,应当作为房屋装修质量的交付标准。上述条款约定,样板房仅供风格及装修效果的参考,不作为交付标准,具体以实际交付实样为准。这明显违反了法律规定,系出卖人减轻或免除自身责任。
  备案装修总价不作为交付标准
  
●格式条款
   因主管部门备案系统生成了全装修总价或者物价房管部门公示了本项目装修单价的,该价格均系出卖人配合监管部门报备的数据,不作为该商品房精装交付或精装价格的认定标准,具体装修交付标准应以买卖双方书面约定为准。
  ●点评
   此条属于涉嫌出卖人设置阴阳条款排除政府部门备案监管、减轻或免除自己责任并排除消费者请求支付违约金的不公平条款。《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》第二条第(四)项规定,销售合同中应明确成品住宅装修标准、环保标准及室内环境检测报告等交付要求。浙江省住房和城乡建设厅《关于推行使用2018版<浙江省商品房买卖合同示范文本>的通知》第二条第(二)项、第(五)项规定,全装修住宅是完整的商品房,合同价格包含住房以及交付标准中装修(设备)的价格;合同签订后,出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。该条款是典型的通过补充协议规避政府有关部门对全装修(精装修)商品房的限价政策监管,减轻或免除出卖人自身责任,同时侵害了买受人要求出卖人按约交付全装修(精装修)备案价格标准的合法权益。
  交付文件不全也可交房
  
●格式条款
   买卖双方进行交接时,出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得合同约定的交付证明文件或尚未满足合同约定的其他交付条件,买受人仍愿意接收该商品房的,视为双方对房屋交付条件的变更。
  ●点评
   此条款属于涉嫌出卖人免除自身责任的不公平格式条款。根据《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条等规定,竣工验收备案是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,才具备交付使用的条件,即交付经竣工验收且质量合格的房屋是开发商强制性的法定义务,该法定义务并不因买受人的同意而免除。根据该条款约定,可能存在房地产开发商未取得工程竣工备案证、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、分户验收合格证明、精装修全装修房环保合格证明等交付文件而向买受人交付的情形,系出卖人免除自身的法定责任,进而侵害了买受人的合法权益。
  宣传资料不视为合同要约
  
●格式条款
   本合同签订前有关该商品房的宣传推广文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施 (含建筑区划内公共部分、绿地)所作的表述,与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的,以《商品房买卖合同》及其附件为准,原有的表述不视为合同的要约或组成部分。销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考,没有合同约束力,最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。
  ●点评
   此条款属于涉嫌出卖人免除或减轻自身责任的不公平格式条款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。该条款明显违反上述规定,属于典型的开发商利用格式条款免除或减轻自身责任条款。
  税费未付可拒交房且买房人担责
  
●格式条款
   买受人在办理该商品房的交接手续前,应当付清全部应付房价款、物业专项维修资金、契税、产权登记费、公共能耗费、面积差价款等,否则,出卖人有权拒绝交付,延迟交付期间产生的一切责任及费用由买受人承担。同时,该商品房毁损、灭失的风险以及所发生的水、电费、物业服务费等自本合同约定的交付期限届满或出卖人发出的《交房通知书》确定的最迟收房日后次月起由买受人承担;商品房保修期亦自此期限起算。
  ●点评
   此条款属于涉嫌加重买受人责任和出卖人免除自身责任的不公平格式条款。《合同法》第六十六条规定,一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。房价款、面积差价款、物业维修基金等款项付清与否和出卖人是否守约履行交房义务直接相关,而契税、产权登记费等办证税费付清与否成为出卖人拒绝交付的抗辩理由缺乏法规依据,该条款加重了买受人的责任。《合同法》第一百四十二条规定,标的物交付后相应的风险才发生转移。该条款约定,出卖人一方面拒绝向买受人实际交付,另一方面又要求买受人承担交付后的毁损灭失、保修期起算、物管费、能耗费等风险和责任,加重了买受人责任、减轻或免除了自己的责任。
  经买受人同意可变更规划设计
  
●格式条款
   买受人同意,出卖人可根据项目开发建设的具体情况及需要,对建筑区划内的物业服务用房的面积、功能、用途、坐落位置等作一定的调整,若因上述调整需要征询买受人相关意见或举行听证程序的,买受人授权出卖人代为行使相关权利。
  ●点评
   此条款属于涉嫌规划设计变更情形下加重买受人责任、不当排除消费者主要权利的不公平条款。《商品房销售管理办法》第二十四条规定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。根据规定,规划变更或设计变更的批准权在于规划及设计部门。该条款明显加重了买受人的责任,单方排除了买受人的知情权、选择权等主要权利。
  逾期交房不为逾期办证担责
  
●格式条款
   本合同约定的交房与办证时间互为关联,若出卖人逾期交房的,则出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延,顺延期限与商品房交付的逾期期限相同,该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任。
  ●点评
   此条款属于涉嫌交房与办证双重违约情形下减轻或免除自己责任的不公平条款。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定,预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续;开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。根据此规定,合同约定的交房与办证时间确实互为关联,交房时间的违约导致办证时间的延迟;出卖人逾期交房的情形下,除承担逾期交房的责任外还应承担逾期办证的违约责任。而上述条款的约定,显然属于出卖人利用格式条款减轻或免除自己违约责任的情形,侵害了买受人合法权益。
  对外墙等共有部分永久免费使用
  
●格式条款
   根据小区整体美观、方位指引、形象宣传等需要,买受人同意并认可在不改变其共有性质的基础上,出卖人对该商品房所在楼宇及楼盘的外墙面及屋面享有设立相关永久性标识(包括但不限于企业标识、楼盘案名、宣传口号等)的永久免费使用权,对此买受人无任何异议,且放弃就该等情形向出卖人及相关部门提出任何异议的权利。
  ●点评
   此条款属于涉嫌侵犯排除业主共有权益的不公平格式条款。《物权法》第七十二条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(一)项规定,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于业主共有部分。该条款侵犯排除了业主基于共有而衍生的收益权等相关权益。
  因政策无法贷款不可解除合同
  
●格式条款
   如因国家政策原因,买受人不能办理按揭贷款的,则应在接到出卖人或银行相关通知后3日内自筹资金付清需以按揭方式支付的房款。若买受人未在上述规定时间内付清相应房款的,则视为买受人逾期付款。
  ●点评
   此条款属于涉嫌加重买受人责任、排除买受人合法权利的不公平格式条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该条款违反了上述司法解释规定,加重了购房者的责任,排除了购房者合理的合同解除权。

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