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小区电梯广告收益归业主共有
时间:2020-6-19  来源:中国消费者报  

本报记者 张恒
    居民小区电梯已经成为新兴的广告投放载体,由于其具有频次高、表现性强、强制观看等特点,很受广告商的欢迎。电梯广告带来的收益,究竟该归物业管理公司所有,还是归业主所有?本报记者调查发现,多数小区的电梯广告收益一直是笔“糊涂账”,物业公司和业主各执一词。而不久前由十三届全国人大三次会议表决通过的《民法典》对利用业主共有部分产生的收入的归属做了明确规定,扣除合理成本后,属于业主共有。
  记者调查
  电梯广告收益是笔“糊涂账”
  
  日前,辽宁省大连市消费者蔡先生向记者反映,小区楼内电梯里近期突然多出了4个广告牌,上面是大连某口腔诊所的广告。蔡先生向小区物业公司询问该笔广告收益的用途,物业公司答复称,电梯里的广告收益应该归物业公司所有,作为小区管理费的一部分由物业公司统一支配,日后可用作维修基金或者组织业主活动的经费。而蔡先生及该小区多位业主在接受记者采访时表示,物业公司根本没有将小区电梯广告收益的账目公开,“电梯广告收益将作为组织业主活动经费”只是物业公司应付业主的借口。
   记者走访了大连市内9个新旧小区,所有被访小区均存在公共区域广告,如电梯内、楼道间、小区会所、出入口道闸……各种广告无处不在。但是对于小区内广告收益的归属,多数业主不清楚。不少业主表示,物业公司在出租广告位前未征求过他们的意见,更别提把广告收入分给业主了。
   记者在大连市12345市民投诉中心采访时获悉,因共有产权部分产生的广告收益的归属问题,引发的投诉高达上百件。因公共广告发布权和收费管理权引发的纠纷,已成为部分小区业主和物业公司之间矛盾的焦点。
  专家观点
  广告收益属于谁怎么用皆入《民法典》
  
董磊 辽宁省双德律师事务所律师
    十三届全国人大三次会议表决通过的《民法典》专门设立了“物权编”,其第二百八十二条明确规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”《民法典》的相关条文加强了对业主权利的保护,并明确共有部分产生的收益在扣除合理成本之后属于业主共有。同时,《民法典》第二百七十八条明确规定了九项事项由业主共同决定,其中包括“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”,而要决定该项事项,“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。也就是说《民法典》不仅明确了收入的所有权,而且规定该收入使用的程序要求。
  从细节上体现出财产保护的平等性
  
王岩 东北财经大学法学院教授
    《民法典》从细节上体现出财产保护的平等性,落实了国家、集体、个人的物权受法律平等保护,任何组织和个人不得违反这一法律规定。《民法典》的“物权编”专门设立了第六章“业主的建筑物区分所有权”,并对该权利的内容予以明确规定。同时,《民法典》“合同编”中专门设立了第二十四章“物业服务合同”作为典型合同,加大了对业主建筑物区分所有权的保护力度。《民法典》还规定,全体业主对于物业公司利用共有部分从事经营活动实施监督,也可以通过依法成立的业主大会实施监督。物业服务企业应当接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。如果物业服务企业擅自使用共有部分从事营利活动,业主可以要求物业服务企业承担侵权责任,要求停止侵权行为,拆除未经业主同意发布的广告,并赔偿其侵犯建筑物区分所有权给业主带来的损失。业主也可以依据双方签署的《物业管理合同》,要求物业服务企业停止违约行为,消除影响,支付相应的违约金,给业主造成损失应当承担赔偿损失的责任。
  充分保护业主权益
  
刘耀东 辽宁师范大学法学院副教授、辽宁省法学会民法学研究会理事
    根据业主建筑物区分所有权理论,业主的建筑物区分所有权是一种集合性的权利,是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中,业主的共有部分可分为全体业主的共有部分和部分业主的共有部分。前者如小区的道路、绿地、公共设施等;后者如某一栋楼的某一单元的电梯、楼梯、过道等。电梯属于业主的共有部分,所以利用电梯进行广告宣传而产生的收益归业主共有。
   根据《物业管理条例》第五十四条的规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。但该规定只是国务院颁布的行政法规。而《民法典》第二百八十二条则以更高效力位阶的法律对此予以明确规定,进一步彰显了《民法典》作为“市民社会生活领域的最高宪章”对业主权益的充分保护。
  物业公司应报告收益情况
  
李国强 大连海事大学法学院教授、博士生导师
    明确相关收入的归属需要先明确两个法律关系。其一,业主和物业服务企业是合同关系,双方是依据物业服务合同而确立的法律关系。其二,《民法典》第二百七十三条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”据此,电梯、楼道等公用部分属于业主共有,这是业主的建筑物区分所有权关系所包含的共有权。依据这两个法律关系,如果业主大会或业主委员会代表全体业主和物业服务企业订立的物业服务合同中约定了共有部分产生的收益归物业服务企业,则公共部分的收益可以归物业服务企业,这是业主基于其享有的建筑物区分所有权处分相关权益的表现。但是如果物业服务合同没有约定,则依据《民法典》第二百八十二条规定,相关收入应在扣除合理成本后属于业主共有。另外,依据《民法典》第九百四十三条的规定:“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”即使没有约定,物业服务企业在依据物业服务合同履行中也应该向业主大会、业主委员会报告业主共有部分的经营收益情况,并以合理方式向业主公开。

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